Минимальный доход для покупки недвижимости в Дубае

Дубай располагает широким выбором недвижимости в разном ценовом диапазоне, где помимо покупки за полную стоимость можно также воспользоваться ипотечным кредитованием, покупкой недвижимости на стадии строительства или по схеме Rent-to-Own. Но, для того чтобы рассчитать минимальный доход, который позволит покупку недвижимости в Дубае для начала нужно определить стратегию дальнейших действий, есть ли у вас нужная сумма для первоначального взноса, а также рассчитать время и средства на погашение ипотеки.

В 2021 году в Дубае произошёл всплеск активности в сфере ипотечного кредитования и было заключено рекордное количество сделок на сумму AED 127,8 млрд (USD 34,79 млрд, RUB 2,73 трлн), что является максимальным показателем от 2017 году. Такой сильный рост вызван увеличением LTV (отношения суммы кредита к стоимости жилья) для покупателей, впервые приобретающих недвижимость в ОАЭ, а также исторически низкими процентными ставками, минимальный порог которых составил 2,49%. Поэтому сейчас самое благоприятное время для тех, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в ОАЭ в ипотеку. Но важно учесть, что принимая решение о выдаче ссуды, банки в первую очередь оценивают кредитоспособность заявителя на основе анализа его дохода. В этой статье мы рассчитали минимальную зарплату для покупки недвижимости в Дубае, с учетом необходимости ипотечного кредитования. Также мы сделали подборку наиболее популярных районов для тех, кто хочет приобрести недвижимость в эмирате и перейти из разряда арендаторов к статусу владельца собственного жилья.

Согласно отчёту World’s Best Cities Report 2021, составленному международной консалтинговой компанией Resonance Consultancy, Дубай занимает 5-е место в списке лучших городов мира как для жизни, так и для инвестиций. Причём особенно высокие оценки он получил по таким критериям, как уровень безопасности, а также количество достопримечательностей. Кроме того, он привлекает инвесторов в недвижимость и тех, кто покупает жильё для себя, благодаря эффективным мерам по борьбе с пандемией. Так, ОАЭ применили стратегию массового тестирования и запустили общенациональную кампанию по вакцинации. Благодаря принятым мерам, Дубай занял 5-ю позицию в рейтинге самых безопасных городов в период пандемии COVID-19 по итогам Q2 2021 года, составленном консорциумом организаций из Лондона Deep Knowledge Group. Ещё один фактор, о котором не стоит забывать – это возможность стать резидентом ОАЭ при инвестициях в недвижимость Дубая от USD 205 000.

Более того, в 2020 году, во время разгара пандемии COVID-19, Центральный банк ОАЭ сократил минимальный объём первоначального взноса для покупателей недвижимости на 5%, доведя его до 20% для иностранных резидентов и до 15% – для местных граждан. Данные действия направлены на минимизацию финансового бремени на покупателя, наряду с упомянутыми ранее низкими процентными ставками, сделало ипотеку в Дубае гораздо более выгодной.

Обратите внимание, что на протяжении всей статьи при расчетах мы будем использовать валюту USD.

При расчётах мы исходим из того, что вы планируете взять ипотечный кредит на покупку жилья в Дубае и уже накопили 20% для первоначального взноса. Кроме того, важно отметить, что сейчас экспаты, которые впервые покупают недвижимость в ОАЭ, могут взять кредит на сумму до 80% от её стоимости. Также в наших подсчетах мы ориентируемся на максимальный срок ипотеки, который составляет в ОАЭ 25 лет.

Важно! При оформлении ипотеки лучше взять её на более длительный срок, так как это расширит ваши кредитные возможности. Хотя в этом случае увеличится общая сумма процентов, выплачиваемых по кредиту, размеры ваших ежемесячных платежей будут меньше. Если вы решите погасить ипотеку раньше указанного срока, то всегда сможете внести дополнительные платежи (не более 10% от суммы основного долга, чтобы избежать штрафа).

По состоянию на Q1 2022 года средняя фиксированная процентная ставка в Дубае, как и ОАЭ в целом составляет 3,5%. Именно на неё мы и будем ориентироваться в наших дальнейших расчётах. Также мы рассчитали сумму ежемесячных взносов (Equated Monthly Instalments, EMI) с учётом основного долга и процентов, которые нужно регулярно перечислять банку до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. В большинстве случаев размер EMI не превышает 25% от ежемесячного дохода. Помимо первоначального взноса, необходимо также помнить о ряде предварительных расходов при покупке недвижимости в Дубае:

• сбор DLD в размере 4% от стоимости недвижимости;
• административные сборы DLD, которые составляют USD 157,9 для апартаментов и офисов, USD 117 для земельных участков и USD 10,89 для недвижимости off-plan;
• регистрационные сборы при покупке недвижимости стоимостью ниже USD 136 200 в размере USD 545 + 5% НДС
• регистрационные сборы при покупке недвижимости стоимостью выше USD 136 200 в размере USD 1 089 + 5% НДС;
• плата за регистрацию ипотеки – до 0,25% от суммы кредита + USD 79;
• оформление права собственности – USD 68.

Также нужно включить в расчёты дополнительные сборы за оценку объекта недвижимости и за оформление ипотеки, которые отличаются у разных банков. Кроме того, обязательным условием для получения кредита в ОАЭ является страхование жизни. Финансовые учреждения могут увеличить процентную ставку, прибавив к ней ежемесячный страховой взнос, либо вы должны заранее оплатить всю стоимость полиса. В среднем страхование жизни при оформлении ипотеки на сумму USD 272 000 стоит около USD 29,4 в месяц.

Наша команда ипотечных брокеров Metropolitan Premium Properties поможет вам сориентироваться на рынке кредитных услуг и подобрать ипотеку с такими условиями, которые будут полностью соответствовать вашим требованиям. Мы работаем с крупнейшими банками ОАЭ, включая RAK Bank, Commercial Bank Dubai (CBD), Dubai Islamic Bank и другие. Наши специалисты имеют доступ к обширной базе объявлений о продаже жилья и могут в кратчайшие сроки найти для вас подходящий вариант недвижимости. Кроме того, мы поможем вам эффективно и быстро провести переговоры, чтобы обеспечить лучшие условия и процентные ставки. Наши специалисты также соберут весь пакет необходимых документов, проверят вашу кредитную историю, подтвердят ваши доходы и занятость, чтобы представить банку вашу заявку в наиболее выгодном свете.

Минимальный размер заработной платы, необходимый для покупки недвижимости в Дубае, зависит от целого ряда факторов, включая предпочитаемый тип жилья и район, в котором оно расположено. Большинство финансовых учреждений в ОАЭ устанавливают минимальный размер заработка для получения кредита на уровне USD 4 000. Тем не менее есть ряд банков, которые принимают заявки от кредитополучателей с меньшим заработком. Так, Emirates NBD предоставляет ипотеку заявителям с доходом от USD 2 750, а требования CBD к минимальному ежемесячному доходу составляют USD 3 300. При этом Mashreq Bank предлагает возможность подать заявку на получение ипотеки при заработке от USD 1 400. Таким образом, даже если ваша зарплата не достигает общепринятого минимума, вы всё равно можете найти много вариантов для получения кредита в банках ОАЭ. Но при этом вы должны быть либо трудоустроены как наемный работник, либо зарегистрироваться в качестве самозанятого.

Важно! Минимальные зарплаты, указанные ниже, основаны на средних ценах на недвижимость, которые были зарегистрированы в 2021 году в конкретных районах Дубая. Поэтому суммы могут варьироваться в зависимости от выбранного объекта недвижимости и рыночных условий.

Минимальный доход, необходимый для приобретения апартаментов бюджетного сегмента

По данным Bayut & dubizzle, наиболее популярными районами для покупки бюджетных апартаментов в Дубае в 2021 году стали Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers и Dubai Silicon Oasis.

Для оформления кредита на покупку апартаментов в зелёных комьюнити, таких как Jumeirah Village Circle и Jumeirah Lake Towers, вполне достаточно зарплаты в размере USD 2 700. Самые бюджетные апартаменты предлагаются в Dubai Silicon Oasis, их начальная стоимость составляет USD 121 500. Таким образом, получая ежемесячный доход в размере USD 1 500, вы вполне можете позволить себе приобрести недвижимость в данном районе.

Минимальный доход, необходимый для покупки апартаментов класса люкс

Если вы хотите приобрести элитные апартаменты, то в число самых востребованных районов, где предлагается недвижимость этого сегмента, входят Dubai Marina, Downtown Dubai и Business Bay.

Примечание: В Q4 2021 года в Dubai Marina запущен сенсационный проект Cavalli Tower – это будет первая в мире жилая башня бренда Cavalli. Потенциальные покупатели недвижимости могут выбрать жилье премиум-класса из эксклюзивной коллекции апартаментов с 2–5 спальнями.

Средние цены на недвижимость в прибрежном районе Dubai Marina и в Business Bay, в котором расположены филиалы множества крупных мировых компаний, находятся примерно на одном уровне, в то время как центральный район Downtown Dubai предлагает возможность покупки самой дорогой недвижимости в элитном сегменте.

Минимальный доход, необходимый для приобретения вилл бюджетного сегмента

Что касается недорогих вилл, то в ТОП-3 самых популярных районов входят: один из наиболее семейно-ориентированных районов Дубая – Dubailand, Jumeirah Village Circle и DAMAC Hills 2. Они пользуются высоким спросом благодаря обилию зеленых зон и удобств для семейного отдыха.

Минимальный доход, необходимый для покупки вилл премиум-класса

В 2021 году в Дубае наблюдался бум в сфере элитной недвижимости: за первые 9 месяцев года было продано 54 таких объекта, где наиболее популярными выступают районы Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate и Arabian Ranches. Более подробную информацию о тенденциях на рынке недвижимости эмирата вы можете получить в этой статье.

Важно! Вы можете воспользоваться коэффициентом LTV 80% только при покупке недвижимости стоимостью менее USD 1 370 000. Если жилье стоит больше указанной суммы, то LTV для экспатов снижается до 70%. Таким образом, когда речь идет об элитных виллах в Palm Jumeirah, первоначальный взнос по ипотеке должен составлять не менее 30%.

Если вы покупаете недвижимость в одной из freehold-зон Дубая, то можете пользоваться 100% правом собственности на недвижимость в течение неограниченного периода времени. Это даёт вам возможность перепродать или сдать в аренду недвижимость в любой момент, когда вы захотите получить прибыль. При этом рекомендуется обратиться в компанию по управлению недвижимостью, которая взмет на себя все хлопоты по поиску благонадежного арендатора, займемся оформлением документов и техническим обслуживанием, а также будет следить за своевременными поступлениями выплат по арендным платежам на ваш банковский счёт, всецело управляя недвижимостью от имени собственника. Таким образом, вам не нужно будет физически присутствовать в ОАЭ, и вы можете наслаждаться 100% пассивным доходом, находясь в любой точке мира.